כונס נכסים – המדריך המלא

קטגוריות: כונס נכסים, עורכי דין, שיווק כונס נכסים

תגיות: דירות כונס נכסים, כונס נכסים, מאמר מידע, מדריך כונס נכסים, פרסום כונסי נכסים, שיווק כונס נכסים

שתפו את המאמר ברשתות החברתיות

כונס נכסים מהווה הזדמנות לרכישת דירה במחיר נמוך ממחיר השוק.
במדריך הזה נסקור מהו הליך כינוס נכסים, כיצד מתבצעת הגשת הצעות לרכישה,
ומהן ההזדמנויות והסיכונים הכרוכים בתהליך.

מהו כינוס נכסים ותפקידו של כונס הנכסים🔍

כינוס נכסים הוא מהלך משפטי שבו נכס מועבר לידי כונס נכסים — בעל תפקיד,
עורך דין או רשות מוסמכת, שאחראי על ניהולו ומכירתו של הנכס.

במקרה של חובות שלא נפרעו או רכוש ששועבד לטובת נושה, הכונס נכנס לפעולה,
לאחר שמונה על ידי בית המשפט או רשם הוצאה לפועל.

בישראל קיימים שלושה מסלולי מינוי כונס נכסים:
1. בהליך אזרחי.
2. במסגרת הוצאה לפועל.
3. בדיני חברות – לצורך אכיפת שעבוד רכוש חברות .

המכירה דרך כונס נכסים מחייבת מינוי מקצועי מטעם בית המשפט, שיכול לשמש גם בתור מנהל עיזבון,
מפרק חברה, או נאמן בהליך פשיטת רגל/חדלות פירעון.

הכונס הרשמי בישראל – מי הוא ומה תפקידו?

במקרה של מכירת נדל”ן, הכונס הוא עורך דין ממונה לשם הפקדת הנכס,
למשל בעקבות פשיטות רגל, חלוקת רכוש בגירושין או מריבות משפחתיות .

הכונס הרשמי – גוף ממשלתי במשרד המשפטים – מטפל בפשיטות רגל שנפתחו לפני 15 בספטמבר 2019.
פשיטות רגל שנפתחו לאחר תאריך זה מוגדרות כהליך של “חדלות פירעון ושיקום כלכלי”, ומטופלות על ידי יועץ מיוחד.

במסגרת תפקידו, הכונס הרשמי מוסמך למנות נאמנים, מנהלים ומפקחים, לבצע חקירות לגבי חייבים ולהגיש דוחות לבית המשפט.

רכישת דירה מכונס נכסים – שלבים בתהליך

שלב 1: תפיסת נכס והצגת מודעות

לאחר מינוי, הכונס נכסים נכנס לנכס, פונה את התושבים ופורסם מודעת מכרז
בשני עיתונים לפחות (בדרך כלל כלכליים), וכן ערוצים נוספים.

שלב 2: פתיחת לגשת להצעות ולצפייה

המודעה כוללת פרטים על הנכס, מועדים להצגה פיזית ותנאים להגשת הצעה.
לאחר הסיורים, המעוניינים מקבלים טיוטת הסכם והנחיות להגשה.

שלב 3: הגשת הצעות והתמחרות

כל מציע מגיש הצעת מחיר בטופס מסודר. לאחר מכן מתקיימת התמחרות – מכירה פומבית
שבה מחיר הפתיחה הוא ההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה.
משתתפים מוסיפים הצעות ככל הנדרש, והמציע הגבוה מנצח.

חשוב לזכור: הכונס לא חייב לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר – ההליך כפוף לשיקול דעתו.

שלב 4: חתימה, אישור והעברת בעלות

המנצח חותם על הסכם רכישה, מוגש לאישור בית המשפט/הוצאה לפועל,
ולאחר האישור נכס “נקי” משעבודים ומעיקולים עובר לידיו.

בטוחים, עלויות ודרישות הצעה

ערבות או שיק בנקאי בגובה כ־5%–10% מההצעה נדרשים לרוב, כדי ליצור אחריות ומחוייבות מצד המציע.
הכונס מזמין שמאי להכנת חוות דעת, אך לא מחויב לפרסם את תוצאות ההערכה, ולעיתים מציג דיווח על בסיס “AS IS” בלבד.
היתרון: אין עמלות תיווך, וההשתתפות חופשית אם לא נבחרתם.

סוגי נכסים במכירה

ניתן למצוא במכירות כונס נכסים: מגרשים, דירות, בתים פרטיים, משרדים ובנייני משרדים שלמים.

היכן מוצאים נכסי כינוס אונליין?

כדי לחסוך במעקב יומי בעיתונים, קיימים מאגרי מידע מקוונים,
המספקים גישה למודעות כינוס נכסים (לעיתים בתשלום או במנוי).
ישנם גם עמודי פייסבוק שמרכזים מודעות כאלו בחינם .

האם קונים בזול יותר?

למרות התדמית, מחיר הנכס בכינוס אינו תמיד נמוך ממחיר השוק:

• הביקוש יכול לדחוף את המחירים לגובה.
• חוות דעת שמאית עלולה להפחית שווי ב־10%–20%, אך התמחרות תחרותית עשויה להוביל למחירים שווים ואף גבוהים ממחיר שוק.
• מידע נגיש וביקוש גבוה מאיימים להעלות את המחיר.

חסרונות ברכישה מבוצעת על ידי כונס נכסים

אין חובת גילוי נאות לפי חוק הגנת הצרכן – הנכס נמכר במצבו, כולל ליקויים ותקלות.
עלויות פוטנציאליות לרוכש בלבד – בינוי לא חוקי, טעויות התכנוניות, צווי הריסה וכו’.
סיכוני פולשים – נכסים ללא פינוי עלולים לגרום לעיכובים ואף לביטול התהליך.
עיכובים בהעברת בעלות – הבית המשפט והכונס הרשמי עשויים לעכב אישור המכירה ללא תוקף לרוכש.
סיכון בשל הערבות – הערבות עלולה להחלט ללא הסכמה אם המציע חוזר מהעסקה.
קושי בקבלת משכנתא – בנקים נוטים להירתע ממימון רכישות כאלה.
סעיפים לא חוקיים בהסכם – עלויות כיתרות היטל השבחה, מיסים, והעברת הנתונים בטאבו עלולות ליפול על הרוכש.

סיכום והמלצות🧾

רכישת דירה דרך כונס נכסים שונה מהותית מרכישה מרצון.

מדובר בתהליך מבוקר ומסודר שכולל:
• הגשת הצעות על סמך מודעות והסתמכות על נתונים חלקיים בלבד.
• תחרות פומבית על בסיס הצעות שמגיעות לשוק.
• נכס נקי מבחינת שעבודים אך במצב “כמו שהוא”, ללא אחריות כלשהי.

לצד יתרונות כגון פוטנציאל למחיר נמוך וקנייה מהירה,
חשוב לזכור את הסיכונים הקשורים במצב הנכס, עיכובים, פולשים, ערבות והלוואות.
מומלץ להיערך בהתאם, להתייעץ עם עורך דין, שמאי, יועץ משכנתאות ומתווך לפני קבלת החלטה ההשקעה.

שירותי שיווק דיגיטלי לכונסי נכסים – עם ספיד דיגיטל🏢

כחברת ספיד דיגיטל – Speed Digital, אנו מתמחים במתן שירותי פרסום ושיווק דיגיטלי מקצועיים לכונסי נכסים.
בעידן שבו התחרות גבוהה והזמן קריטי, חשוב לדעת איך לשווק כל נכס בצורה חכמה ומדויקת – להגיע לקהל היעד הנכון,
להגדיל את החשיפה, ולסגור עסקאות במהירות וביעילות.

אנחנו מציעים לכונסי נכסים:
• הקמה וניהול קמפיינים ממומנים בגוגל וברשתות החברתיות.
• דפי נחיתה ייעודיים לנכסים.
• קידום אורגני של נכסים באתרים ובפלטפורמות רלוונטיות.
• ניתוח נתונים ואופטימיזציה שוטפת להגדלת התוצאות.

אם אתה כונס נכסים, עורך דין, נאמן או גוף מנהלי שמחפש דרך להאיץ מכירת נכסים בצורה מקצועית וממוקדת – אנחנו כאן בשבילך.

צור קשר עוד היום ונשמח לבנות עבורך תכנית שיווק מותאמת אישית 📞
[email protected] | ‏050-687-1919

או בקר באתר שלנו: https://speedigital.co.il